房地产问题

第一篇：房地产问题

以下，本章把房地产最常见的问题编成300个问题进行解答。读者必须留意：一是随着房地产形势的发展，国家有关政策、法规、标准 >标准等情况是会变化的；二是各地、各市对房地产所订立的规章制度也有所不同。来源于 中国最大的资料库下载

一、土地用地问题

1．什么是房屋用地?答：是指房屋以及按照规划要求的配套设施所占用的土地，包括房屋占用的土地和按照规划要求的配套设施占用的土地。

2．什么是工业用地?答：是指独立设置的工厂、车间、手工业作坊、建筑安装的场地、排渣(灰)场地等用地。

3．什么是仓储用地?答：是指国家、省(自治区、直辖市)及地方的储备、中转、外贸 >外贸、供应等各种仓库、油库、材料堆场及其附属设备等用地。

4．什么是商业服务业 >服务业用地?答：是指各种商店、公司、修理服务部、生产资料供应站、饭店、旅社、对外经营的食堂、文印誉写社、报刊门市部、蔬菜购销转运站等用地。

5．什么是旅游业用地?答：是指主要为旅游业服务的宾馆、饭店、大厦、乐园、俱乐部、旅行社、旅游商店、友谊商店等用地。

6．什么是金融保险业用地答：是指银行、储蓄所、信用社、信托公司、证券交易所、保险公司等用地。

7．什么是市政公用设施用地?答：是指自来水厂、泵站、污水处理厂、变电(所)站、煤气站、供热中心、环卫所、公共厕所、火葬场、消防队、邮电局(所)及各种管线工程专用地段等用地。

8．什么是绿化用地?答：是指公园、动植物园、陵园、风景名胜、防护林、水源保护林以及其他公共绿地等用地。

9．什么是公共建筑用地?答：是指文化、体育、娱乐、机关、科研、设计、教育、医疗卫生等用地。lO．什么是文、体、娱用地?答：是指文化馆、博物馆、图书馆、展览馆、纪念馆、体育场馆、俱乐部、影剧院、游乐场、文艺体育团体等用地。．什么是机关、宣传用地?答：是指行政及事业机关、党、政、工、青、妇、群众组织驻地、广播电台、电视台、出版社、报社、杂志社等用地。

12．什么是科研设计用地?答：是指如研究院(所)、设计院及其试验室、试验场等科研、设计机构用地。

13．什么是教育用地?答：是指大专院校、中等专业学校、职业学校、干校、党校，中小学校、幼儿园、托儿所、业余进修院(校)、工读学校等用地。

14．什么是医卫用地?答：是指医院、门诊部、保健院(站、所)疗养院(所)、救护站、血站、卫生院、防治所、检疫站、防疫站、医学化验、药品检验等用地。

15．什么是交通用地?答：是指铁路、民用机场、港口码头及其他交通用地。

16．什么是铁路用地?答：是指铁路及场站、地铁出入口等用地。

17．什么是民用机场用地?答：是指民用机场及其附属设施用地。

18．什么是港口码头用地?答：是指专供客、货运船停靠的场所用地。

19．什么是其他交通用地?答：是指车场(站)、广场、公路、街、巷、小区内的道路等用地。

20．什么是居住小区总用地?答：是包括住宅总用地，公共建筑设施总用地，道路、广场用地、庭院、绿化用地的总和。21．什么是住宅总用地?答：指低层、多层、中高层、高层以及住宅用地面积的总和

22．什么是毛地?答：毛地主要指城市中需要拆迁而尚未拆迁的土地

23．什么是生地?答：生地是指可能为房地产开发与经常活动所利用，但尚未开发的农地和荒地。

24．什么是飞地?答：又称插花地，指土地所有权人或使用权人的土地部分或全部处于他人土地范围内。

25．什么是土地开发?答：是将“生地”开发成可供使用的土地。

26．什么是集体土地?答：是指农村集体所有的土地。

27．什么是征用土地?答：指国家为了公共利益的需要，可依照法律规定对集体所有的土地实行征用。

28．什么是土地所有制?’答：现行全部土地实行的是社会主义土地公有制，分为全民所有制(即国家所有)

和劳动群众集体制(即集体所有)两种形式。其中，城市市区的土地全部属于国家所有；农村和城市郊区的土地法律规定属于国家所有的以外，即集体所有；宅基地和自留地、自留山，属于集体所有；矿物、水流、森林、山岭、草原、荒地、滩涂等自然资源，属于国家所有，但由法律规定属于集体所有的森林、山岭、草原、荒地、滩涂除外。地上建筑物既可以为国家所有，也可以为集体、单位和个人所有。因此，同一宗房地产，其土地与地上建筑物的所有权往往是不一致的。29．什么是地籍、产籍?答：我们通常所指的地籍、产籍、房地产籍是同一概念。它是指土地的自然状况、社会经济状况和法律状况的调查与登记，包括了土地产权的登记和土地分类面积等内容。具体来讲，是对在房地产调查登记过程产生的各种图表、证件等登记资料，经过整理、加工、分类而形成的图、档、卡、册等资料的总称。

30．什么是土地使用权划拨?答：是指县级以上人民政府依法批准，在土地使用者缴纳补偿、安置等费用后将该幅土地交付其使用，或者将土地使用权无偿交付给土地使用者使用的行为。

31．什么是土地使用权出让?答：是指国家将国有土地使用权在一定年限内出让给土地使用者，由土地使用者向国家支付土地使用权出让金的行为。

32．什么是房地产业?答：是以土地和建筑物为经营为对象，从事房地产开发、建设、经营、管理以及维修装饰和服务的集多种经济活动为一体的综合性产业。

33．什么是房地产开发?答：是指在依法取得土地使用权的土地上按照使用性质的要求进行基础设施、房屋建筑的活动。

二、开发建设问题

1．开发建设有哪些程序?答：开发建设有不同程序，具体为：①提出项目建议书(经批准为立项)；②选定建设地点；③进行可行性研究(经批准为决策)；④设计阶段；⑤组织施工；⑥竣工验收；⑦交付使用。项目办理建设用地的流程为：①申请定点，核发《建设用地规划许可证》；②申请用地，评估地价，签《国有土地出让合同》，办理《建设用地批准书》；③办理征地、补偿、拆迁手续，交付有关费用；④交清地价，办理地籍登记，核发《国有土地使用证》。项目设计及报建的程序为：①总规设计——总平面报审；②详细规划设计——详规报审(包括五图一书：即总规图、绿化图、道路图、竖向图、管线平衡图和设计说明书)；③建筑单体方案设计——建筑方案审查；④扩初设计——初步设计审查；⑤报建施工图设计——施工图报建(通过专业报建意见——教育意见、市政意见、绿委意见后取得《建设工程规划许可证》；⑥施工图设计——施工图审查，取得《建设工程施工许可证》。项目取得商品房预售证的流程及要求为：①项目所需的工程形象为：七层以下(含七层)的项目，已经完成结构工程并封顶；七层以上(不含七层)的项目，已经完成2／3的结构工程；②所需的证照：《建设用地批准书》、《国有土地使用证》、《建筑工程报建审核书》、《建设工程规划许可证》、《建设工程施工许可证》。项目工程竣工的验收流程及要求为：①工程竣工验收备案：工程竣工验收备案必须要完成的验收项目有质监验收、规划验收、消防验收、环保验收、电梯验收、市政验收、燃气验收；②综合竣工验收备案：综合竣工验收必须要完成的验收项目有竣工验收备案表、规划验收、消防验收、人防验收、永久供水证明、燃气验收、电信验收、通邮申请表、公建配套项目竣工移交、化粪池验收、市政验收、环保检测。项目交付使用的流程、标准及要求为：①商品房交付使用时，开发企业必须向购房业主出示一证三书——即综合验收合格证，提供商品住宅交楼书(由建委监制的)、商品住宅质量保证书和商品住宅使用说明书；②根据2024年1月30日施行的《建设工程管理条例》，商品住宅质量保证书的最低保修期如下：地基和主体结构——设计文件规定的合理使用年限；房屋防水——5年；墙面、厨房和卫生间地面、地下室、管道渗漏—5年；地面空鼓开裂、天面饰面开裂-2年；管道堵塞．2年；卫生洁具——1年；灯具、电器开关一个月；③《商品住宅质量保证书、使用说明书》的组成包括如下几个部分：封面；交楼书验收单位、建设单位、施工单位、监理单位和建设单位质量受理部门；住宅基本设置和设计标准(按户型填写，每个户型单独填写一张表)；住宅质量保证书；住宅使用说明书。

2．什么是房屋拆迁?答：房屋拆迁是拆迁人在建设活动中，因建设项目用地需要，对在建设项目用地范围内，依照有关法律、法规和规章的规定，依法转移属他人所有或使用的房地产权益的行为，它是房地产权益转移的一种特殊方式。

3．什么是“五证”和“两书”?答：房地产开发商在房地产市场上销售商品房，必须具备一定的条件，并且按照

有关的规定在房地产管理部门办理商品房销售的各种手续。其中“五证”、“两书”是最为重要的条件。①《国有土地使用证》，是证明土地使用者向国家支付土地使用权出让金，获得了在一定年限内某块国有土地使用权的法律凭证。②《建设用地规划许可证》，是建设单位在向土地管理部门申请征用、划拨土地。前，经城市规划行政主管部门确认建设项目位置和范围符合城市规划的法定凭证。③《建设工程规划许可证》，是有关建设工程符合城市规划要求的法律凭证。④《建设工程施工许可证》。⑤《商品房销售(预售)许可证》。⑥《住宅质量保证书》。⑦《住宅使用说明书》。5．什么是建筑施工场地必备的开工条件?答：三通一平(通水、通电、通路、场地平整)或加上通气、通汽构成五通一平。6．什么是七通一平?答：是指土地(生地)在通过一级开发后，使其达到具备上水、雨污水、电力、暖气、电信和道路通以及场地平整的条件，使二级开发商可以进场后迅速开发建设。7．什么是工程进度管理?答：工程进度可分为主要形象进度和销售区域形象进度。对进度的划分有利于建设工程及项目营销的有效管理。①工程主要形象进度为：基础完成、预售形象进度、封顶、外立面完成、工程竣工；②销售区域形象进度为：售楼部、样板房、销售通道。8．常见的质量问题有哪些?答：屋面漏水、厨房及卫生间漏水、地下室漏水、窗框渗水；天花开裂，墙体开裂等。

三、房屋建筑问题

1．什么是建筑?答：有三个含义：一是指建筑物或构筑物；二是指建造活动；三是指工程技术和建筑艺术的综合创作。构成建筑的基本要素是建筑功能、建筑技术、建筑形象，通称为建筑三要素。

2．什么是低层住宅?答：指一层至三星的住宅。一其特点是：层数少、上下联系方便，平面布置紧凑，结构单一，平面组合灵活，既能适应较大、标准较高的要求，又能适应标准较低的居住情况。

3．什么是多层住宅?答：指四层至六层的住宅。多层住宅在我国目前新建或正在建造的城镇住宅中占90％以上。它的优点在于：它比低层住宅在占地上要节省，同时又比高层住宅建设工期短，一般开工一年内即可竣工；无需像高层住宅需要增加电梯、高压水泵、公共走道等方面的投资；结构设计成熟，通常采用砖混结构，建材可就地生产，可大量工业化、标准化生产。因此，多层住宅造价较低，价格适中，易于被普通消费者接受。

4．什么是中高层住宅?答：指七层至九层的住宅。其特点界乎于多层住宅和高层住宅之间，请参看上下两个问答。5．什么是高层住宅?答：指七屋丛士层丛土的住室。高层住宅是城市化、工业现代化的产物，按它的外部体形可分为塔式、板式和墙式；按它的内部空间组合可分为单元式和走廊式。高层住宅一般设有电梯作为垂直交通工具，为此国家还明确规定：12层及12层以上的高层住宅，每幢楼设置电梯不少于两部。高层住宅的优点是可以节约土地，增加住房和居住人口。建造和使用高层住宅也有不足之处，如：投资大，高层建筑的钢材和混凝土消耗量都高于多层建筑，加上要配置电梯、高压水泵，增加公共走道和门窗，一次性投入很大。另外，投入使用后还要为电梯、泵站修缮养护付出一笔经常性费用等等。

6．什么是塔式高层住宅?答：以共用楼梯、电梯为核心布置多套住房的高层住宅。

7．什么是单元式高层住宅?答：由多个住宅单元组合而成，每单元均设有楼梯、电梯的高层住宅。

8．什么是通廊式高层住宅?答：由共用楼梯、电梯通过内、外廊进入各套住宅的高层住宅。

9．什么是超高层住宅?答：一般指100米以上高度的住宅。

10．什么是建筑密度?答：建筑密度是指在居住区用地内各类建筑的基底总面积与居住区用地的比率(％)，它可以反映出一定用地范围内的空地率和建筑密集程度。

11．什么是容积率?答：在数值上等于所购物业建筑面积。容积率越高，则意味着建筑面积越大，单位土地成本越低，房屋成本越低。同时也意味着人均占有绿地面积减小，居住环境质量下降。—套积率是建筑总面积与建筑用地面积的比。例如，在l万平方米的土地上，有4000平方米的建筑总面积，其容积率为0．4。

12．什么是绿化率?答：绿化率是指项目规划建设用地范围内的绿化面积与规划建设用地面积之

第二篇：房地产调控问题

B题: 房地产调控问题

从2024年8月26日六部委颁发217号文件起，我国房地产调控历史走过了十余年。细第一阶段，调控起步期(2024年至2024年)：主要以收紧土地供给和房地产信贷为主第二阶段，调控加码期(2024年至2024年上半年)：加码的手段以结构性调整为主，心盘点房地产调控的十年，大致可以划分为四个阶段： 要手段，以抑制房地产市场投资过热为目的。在抑制房地产投资过热的同时，提出稳房价的新目标。国八条、新国八条、国六条相继出台，重点打击囤地行为、改善商品房和保障房供应结构、提高首付比例、推出税收调控手段，改善供给结构的同时开始调节商品房投资性需求。

第三阶段，紧急救市期(2024年下半年至2024年上半年)：为应对全球性金融危机对中国经济的冲击，政府政策全面转向，以楼市稳定来支持经济稳定，从中央到地方全面放松各项房地产调控措施，甚至出台利率打折等购房刺激政策。

第四阶段，调控全面加码期(2024年至今)：遏制房价过快上涨或促进房价合理回归成为突出调控目标。国十一条、新国十条、限购令等号称史上最严厉调控措施相继出炉，涵盖土地供给、信贷、税收、保障房等各方面的住房差别化调控体系逐渐形成。近十年，从单一供给管理转向供给与需求综合管理，从防止房地产市场投资过热转向重点遏制房价过快上涨，我国房地产调控目标逐渐清晰，政策体系逐渐建立。然而，虽然调控取得一定成绩，但调控多为定性的行政手段，量化调控方案很少。并且调控政策一般只是短暂实用某一特定时期。近期很多省市相继出台调控目标：房价的增长速度不高于GDP的增长速度。请根据浙江省某个城市近年经济数据解决以下问题：

3、结合该市市民工资收入的具体情况，评价调控政策“商品住宅价格的增长速度不高于GDP的增长速度”在多长时间内有效。并尝试建立数学模型模拟商品住宅价格、GDP增速、市民工资水平之间的关系。

1、收集整理该市近十年各片区商品住宅价格变化数据、大宗商品价格变化数据、工资收入和GDP数据等；并挖掘它们之间的关系。

2、根据近十年已知数据建立数学模型并预测2024年6月至12月间商品住宅价格，大宗商品价格变化趋势。

第三篇：房地产企业管理问题浅析

随着房地产市场竟争的加剧，房地产企业越来越关注自身的管理问题。但是，由于中国的房地产企业化运作还不足二十年，在很多方面还存在着不足。根据我们的研究发现，当前房地产企业管理方面主要存在着九大缺陷。

房地产企业管理缺陷

一、缺乏中长期发展战略规划

根据我们对300家房地产企业的调查，有成文的、被员工所知晓的企业发展战略的只有14家，不足5％。有企业发展规划的，一般是上市公司、国有房企改制后的股份制企业、发展快速稳健的知名民营企业。

缺乏发展战略规划，会对企业造成不良的影响：

1、会使员工因没有“共同的目标”（不知道明年干什么，项目做完了干什么）而导致凝聚力下降，缺乏团队精神，“不可思议”地跳槽。

2、金融机构的“客户评价”低，更难引入机构投资者。

3、最主要的，总经理都不清楚企业的SWOT，不知道企业明年干什么，后年干什么，销售额多少，市场份额达到多少，是否异地开发，计划进入哪些城市？如何进入？除非是江湖式、赚一把就撤的企业和自己说了不算、没法进行发展规划的国有房企，没有中长期发展规划“有情可原”。真正想做事业的，怎能没有中长期发展规划？而事实上，绝大多数房地产缺乏中长期发展规划！

房地产企业管理缺陷

二、法人治理结构不完善

绝大多数企业仅有的法人治理结构文件只有《公司章程》，而且几乎都是套用的。《公司章程》只是工商注册和变更登记的摆设。一些国有改制后的股份制房地产企业在改制后一两年后之所以“旧问题没解决，新问题纷纷出现”，不仅仅是员工的思想观念和行为方式跟不上机制的发展，更主要的是企业法人治理结构不完善，主要表现在：

1、《公司章程》不规范，与实际不符合，没有进行及时地、适宜地修订；

2、缺乏与《公司章程》相配套的“细则”或“规则”，如《股东大会议事规则》、《董事会议事规则》、《监事会议事规则》、《董事会专业委员会组织规则》等。

3、没有“预防性”的配套制度，如《关联交易细则》、《信息披露管理办法》、《增资扩股方案》、《股权交易与股权证管理办法》等，一旦出现了关联交易、辞职退股、私下交易等行为，再采取措施，不可避免的有“对人”的嫌疑，会造成管理工作的被动。同样，民营企业也存在法人治理结构不完善的情况，比如“一股独大”，期权设计不合理等。法人治理结构是企业管理最基础、最核心、最敏感的问题。法人治理结构不完善，就意味着企业存在先天不足，就像“畸形儿”。

房地产企业管理缺陷

三、组织结构设计不合理

组织有两个基本含义，其一是有一定目的、结构，互相协作并与外界相联系的人群集体。第二个含义是组织工作。组织结构设计不合理主要表现在：

1、过于简单化。许多房地产企业以为组织结构设计就是“画一个组织机构图”。实际上，组织结构设计还包括明确企业的基本战略和核心能力，明确部门使命与职责、岗位设置和职责及人员编制，建立清晰的权力体系，明确组织决策和冲突解决的规划或制度，建立各部门、各关键责任人的考核与激励机制，梳理公司基本业务流程和管理流程，并建立公司的内部协调和控制体系。

2、过于理想化。部门设置或者过多，人为地增加了工作关系的复杂性；或者过于“模块化”，与业务流程不符，缺乏监督和约束机制。其实，房地产企业与其他行业有很大的不同性，很多情形下是一人多岗、一岗多人、因人设岗，甚至因为某人的特长、社会关系和能力大小而调整部门职责。因此，理论化的、理想化的、套用的并不适用于房地产企业，甚至起到阻滞作用。只有个性化的、度身定做的、权变的才是最适宜、最有效的。

3、职权规定不充分，甚至是只有职责没有权限。在起草职权时，往往是“自己写自己的”。没有会商、没有统筹的职权设计，重复、漏项是在所难免的。没有职权规定时还有自觉，有了职权规定后，反而有了推诿或争权的依据。于是，扯皮、推诿不断，总经理成了“灭火队员”和“不断开会和协调的机器”。

4、职权规定不合理。如许多企业将招投标、预决算职能放在了工程部，工程部既负责选择施工队伍，又负责施工管理，包括变更签证，还负责造价审核，明显地缺乏内部监督与约束机制。公司上下都怀疑有“回扣”问题，但又没有证据。这就影响了其他部门的工作情绪，这就是房地产企业管理的问题。

5、职责接口不明确。开发企业的业务流程比较复杂，需要40多个岗位、90多项工作，彼此交叉联系。明确职责接口非常重要。否则工作饱和度不均，就会导致忙的忙死、闲的闲死，好事抢着干、许多事又没人干！

6、没有支持性的配套规定和协调控制体系，如《组织规程》、《会议制度》、《请示规程》等。于是，组织结构设计成了“光杆司令”；于是，违反组织原则、缺乏基本常识的做法就会司空见惯。

房地产企业管理缺陷

四、管理制度不健全

管理制度是企业管理“法治”的具体表现形式，是组织工作的依据。在多年的咨询工作中，房地产企业管理制度不健全是最普遍、最突出的问题。具体体现在：

1、制度的全面性差，覆盖率低

根据企业规模的大小和项目的多少，房地产企业中，相对独立的工作流程有80～150个。大多数中小型房地产企业管理制度的数量不过二、三十个，覆盖率不到25％。这就意味着存在75％的管理漏洞，75％的工作“无法可依”。而已有的管理制度也几乎都是行政类的管理制度，涉及到业务流程的管理制度几乎没有。

2、制度的适宜性差

一些企业的制度是主控部门或主控人起草的。在起草的过程中，主控部门或主控人与其他部门没有协商，怎么有利于自己怎么写。在颁布前，审批人也没有组织有接口关系的其他部门和人员进行会审，就颁布施行了。这就导致其他部门难以执行。另外，许多制度本身与实际不符，也会导致无法执行。

3、制度的完整性差

与法律类似，制度一般包括目的、适用范围、职责分配、流程、奖惩措施、相关文件、记录等。因为企业中管理制度的起草人几乎对制度学没有研究，不知道制度的基本构成，最关键的“流程描述”和“奖惩措施”没有。没有“奖惩措施”，就可以执行，也可以不执行。这样的制度，即使有又有何用？

4、制度繁简无度

因为企业内部缺乏《制度学》专业人员，绝大多数企业在制度的繁简度上把握不好。有的制度过于复杂，有的制度又过于简单。总的来说，制度繁总比简好，而恰恰许多企业的制度简多繁少。

5、制度的时效性差

翻阅一些房地产企业管理制度，许多都是一两年前、甚至是三、四年前的，时效性极差，可以说早就失效了，但既不宣布作废，又没有修改。其实，制度和法律一样，均具有较强的时效性。因为企业内外部环境是不断变化的，制度必须随着环境的变化而变化。也就是说，制度应该是动态的。但是，制度又不能经常变，否则就缺乏严肃性和延续性，还要保持一定的静态性。最佳的状态是：静态中保持动态，动态中保持静态，动静结合。

6、制度的预见性差

管理制度不仅仅是对现存问题的规范和纠正，更应是对将来可能发生的问题的规避和预防，通过制度创新使企业规避和预防将来可能发生的、可能给企业造成损失的问题，防止企业犯其他企业已经犯过的“同样的错误”。

房地产企业管理缺陷

五、制度执行不到位

对于企业来说，比制度本身问题还要大的问题是执行问题。“不是没有制度，而是不执行；现有的制度就不执行，再建立更多的制度又有什么用！”几乎所有房地产企业管理者都有同样的困惑和无奈。房地产企业在制度执行方面存在的主要问题有：

1、执行松紧无度

一些房地产企业管理者在推行制度时往往前松后紧，或者时松时紧。事实上，管理是一种过程，需要持续不断、坚持不懈地推进才能见效。

2、执行力差

制度执行力差的原因较多，主要有：

（1）制度本身无法执行：制度的规定与实际不符，或者脱离实际情况，与其他制度之间存在矛盾，没有对预见情形的规定或预见情形与实际情形不符等，即制度本身存在全面性、体系化、适宜性的问题，会导致不执行。

（2）领导带头不执行：制度颁布后，领导要求其他人执行，自己不执行，久而久之，上行下效，大家都不执行了，又回到了“人治”。

（3）忽略过程、只重结果而导致的不执行：因为制度本身有问题，如果执行的话，要这个审核、那个签字，很麻烦；不执行，只要是结果一样，领导会同样高兴，甚至会表扬“干得好”。久而久之，大家都忽略了过程，只追求结果。事实上，过程是结果的必需，结果是过程的必然。没有事前和事中控制的过程，不会导致有好的结果。即使是有好的结果，可能也是偶然的、个别的。而一旦没有好的结果，再追溯原因，就已经晚了――因为从领导到员工已经养成了不要过程、只要结果的执行习惯。

（4）执行成本高于不执行成本：许多制度没有奖惩措施――执行的好，没什么奖励；执行的不好，也没什么惩罚――执行和不执行的成本都是零。即使是有奖惩措施，执行成本高于不执行成本，也会导致不执行。这在国有企业比较普遍。

（5）制度面前不平等所导致的不执行：在绝大多数企业，在制度面前，除了领导可以“理所当然”地不执行外，许多高层副职在违反了制度后，领导往往对他们“网开一面”；中层人员在违反了制度后，领导和分管副总往往以“有情可原”而不追究责任；对有的员工，因为人情关系等原因，可以“下不为例”……久而久之，口子越开越大，进而导致制度的“大面积塌方”。

（6）缺乏监督而导致的不执行：任何制度都需要监督，而且是全面的监督，包括指导本身的监督（制度管理）、企业内部制度管理部门的内部监督、作为“第三方”的管理咨询公司的外部监督，以及法律法规监督。任何一方面的监督缺失，都会导致不执行。

（7）信息衰减的必然性而导致的执行衰减：企业规模越大，管理层级就越多；管理层级越多，信息链就越长；信息链越长，信息衰减量就越大，甚至就会发生信息变异。

3、忽略制度推行的反作用力

对于企业的绝大多数人员而言，他们都是现有制度和既得利益的享受者，不希望管理太规范。因此在推行制度初期，他们对管理制度有着本能的抵触和恐慌，会表现出一定的反作用力。有时，这种反作用力会惊人地大，甚至能将制度推行者“扳倒”。因此，房地产企业管理者在推行制度前，一定要考虑周全；在决定推行后，推行力一定要大于反作用力。

房地产企业管理缺陷

六、企业管理方法不当

“我看了不少管理方面的书，我也学了MBA，为什么管理还是没有起色呢？”一些企业的管理者往往有这样的疑问。那么我们问：您看的什么书，MBA学的什么课程？是不是学的是与房地产不沾边的管理理论，看的是研究HP、GE、IBM的书？而管理理论与管理实践有多大距离，自己的企业规模与HP、GE、IBM们又有多大差距？HP、GE、IBM是世界上最优秀的企业。这些企业很大，我们企业很小，和他们相比，他们是骆驼，我们充其量是兔子，甚至是一只小鸟。他们所谈的是管理骆驼的方法，这和我们养活兔子的方法没有多少共同点。用管理骆驼的方法来管理兔子，恐怕有很多问题。

骆驼前进需要稳健，因为它的骨架大，不能跑得太快，太快就散架了，所以跨国企业谈战略管理、谈市场份额，谈沟通。牵兔子，要求快速奔跑，速度是关键，因为重速度、求利润，才是小企业的生存方法。牵兔子的方法是让兔子撒腿快跑。这就是绝大多数管理书籍总给人远水难解近渴的原因。更多的中小型企业需要的是从生存到发展的问题。

房地产企业管理缺陷

七、缺乏企业文化

企业文化竞争是企业竞争的最高阶段，企业文化是企业成功发展的促进剂，能提高制度的“执行力”。同时，企业文化又能起到制度所无法起到的“软作用”。因为企业文化能极大地提升全体员工的企业认同感和责任心，增强凝聚力和团队合作精神。

因为房地产企业一般成立时间较短，规模较小，还没有形成多少企业文化。另外，因为许多企业“家族式”、“江湖式”管理的色彩太浓，有“不阳光”的开发行为；许多企业的管理者“不良嗜好”较多，因此没有多少企业文化可以认同。因此，除了部分上市公司和明星企业外，缺乏企业文化成了当今业界绝大多数企业的通病。

房地产企业管理缺陷

八、没有管理费用预算

几乎所有的房地产上市公司和明星企业在编制预算时，都有管理费用专项预算，少者一、二百万，多者上千万。而绝大多数中小房地产企业，几乎没有管理改进计划，更没有管理费用预算――每年做哪些方面的管理改进，花多少钱，找什么管理咨询公司等都是空白。这不能不说是企业管理者的悲哀，更是行业的悲哀。

房地产企业管理缺陷

九、无视企业管理问题

无视问题可以说是业界企业的普遍现象。许多董事长们在经过艰苦创业、取得了一定成绩后，往往喜欢听奉承话，盲目自信而无视管理问题的存在。许多职业总经理们认为“我承认管理有问题，不就等于承认自己管理能力低吗”，于是就有意无意地掩盖问题，短期的打工思想使其只报喜不报忧。对于一般管理者来说，因为他们既是管理问题的“受害者”，又是管理问题的“受益者”，虽然知道问题所在，而且有切肤之痛，但担心“得罪人，领导听不进去”，因此往往奉行“好好主义”也无视问题的存在。

其实，所有企业都存在管理问题，有的企业甚至是比较严重，只不过多年的“好日子”掩盖了房地产企业管理的问题，使我们“无视问题”。而无视问题其实是最大的管理问题。

第四篇：房地产面试问题

1、请介绍一下你和你的家庭。

2、你有什么优缺点？

3、你有什么特长和爱好？

4、你对自己的学习成绩是否满意？

5、你如何评价你的大学生活？

6、你担任过何种社会工作，组织参加过何种社会实践和社会活动？

7、你懂何种外语？熟练程度如何？

8、你为什么要应聘这个职位？

9、你对本行业、本单位、本职位有何了解？

10、你认为你适合做什么样的工作？

11、你找工作考虑的重要因素是什么？

12、如果单位的安排与你的愿望不一致，你是否愿意服从安排？

13、如果工作安排与你的专业不对口，你如何考虑？

14、你是否有出国或考研究生的打算？

15、如果本单位和另外一个单位同时聘用你，你将如何选择？

1.请介绍一下你自己。这是外企常问的问题。一般人回答这个问题过于平常，只说姓名、年

龄、爱好、工作经验，这些在简历上都有，其实，外企最希望知道的是求职者能否胜任工作，包括：最强的技能、最深入研究的知识领域、个性中最积极的部分、做过的最成功的事，主要的成就等，这些都可以和学习无关，也可以和学习有关，但要突出积极的个性和做事的能力，说得合情合理外企才会相信。外企很重视一个人的礼貌，求职者要尊重考官，在回答每个问题之后都说一句“谢谢”。外企喜欢有礼貌的求职者。

2.2.在学校你最不喜欢的课程是什么？为什么？ 这个问题外企不希望求职者直接回答“数

学”、“体育”之类的具体课程，如果直接回答还说明了理由，不仅代表求职者对这个学科不感兴趣，可能还代表将来也会对要完成的某些工作没有兴趣。这个问题外企招聘者最想从求职者口里听到：我可能对个别科目不是特别感兴趣，但是正因为这样，我会花更多的时间去学习这门课程，通过学习对原本不感兴趣的科目也开始有了兴趣，对于本来就有兴趣的科目我自然学习得更认真，所以各门课的成绩较为平衡。通过这样的问题，外企可以找到对任何事情都很感兴趣的求职者。

3.3.说说你最大的优缺点？ 这个问题外企问的概率很大，通常不希望听到直接回答的缺点

是什么等，如果求职者说自己小心眼、爱忌妒人、非常懒、脾气大、工作效率低，外企肯定不会录用你。外企喜欢求职者从自己的优点说起，中间加一些小缺点，最后再把问题转回到优点上，突出优点的部分。外企喜欢聪明的求职者。

4.4.你认为你在学校属于好学生吗？ 外企的招聘者很精明，问这个问题可以试探出很多问

题：如果求职者学习成绩好，就会说：“是的，我的成绩很好，所有的成绩都很优异。当然，判断一个学生是不是好学生有很多标准，在学校期间我认为成绩是重要的，其他方面包括思想道德、实践经验、团队精神、沟通能力也都是很重要的，我在这些方面也做得很好，应该说我是一个全面发展的学生。”如果求职者成绩不尽理想，便会说：“我认为是不是一个好学生的标准是多元化的，我的学习成绩还可以，在其他方面我的表现也很突出，比如我去很多地方实习过，我很喜欢在快节奏和压力下工作，我在学生会组织过××活动，锻炼了我的团队合作精神和组织能力。” 有经验的招聘者一听就会明白，外企喜欢诚实的求职者。

5.5.说说你的家庭。外企面试时询问家庭问题不是非要知道求职者家庭的情况，探究隐私，外企不喜欢探究个人隐私，而是要了解家庭背景对求职者的塑造和影响。外企希望听到的重点也在于家庭对求职者的积极影响。外企最喜欢听到的是：我很爱我的家庭！我的家庭

一向很和睦，虽然我的父亲和母亲都是普通人，但是从小，我就看到我父亲起早贪黑，每天工作特别勤劳，他的行动无形中培养了我认真负责的态度和勤劳的精神。我母亲为人善

良，对人热情，特别乐于助人，所以在单位人缘很好，她的一言一行也一直在教导我做人的道理。外企相信，和睦的家庭关系对一个人的成长有潜移默化的影响。

6.6.说说你对行业、技术发展趋势的看法？ 外企对这个问题很感兴趣，只有有备而来的求职

者能够过关。求职者可以直接在网上查找对你所申请的行业部门的信息，只有深入了解才

能产生独特的见解。外企认为最聪明的求职者是对所面试的公司预先了解很多，包括公司

各个部门，发展情况，在面试回答问题的时候可以提到所了解的情况，外企欢迎进入企业的人是“知己”，而不是“盲人”。

7.7.就你申请的这个职位，你认为你还欠缺什么？ 外企喜欢问求职者弱点，但精明的求职者

一般不直接回答。他们希望看到这样的求职者：继续重复自己的优势，然后说：“对于这个

职位和我的能力来说，我相信自己是可以胜任的，只是缺乏经验，这个问题我想我可以进

入公司以后以最短的时间来解决，我的学习能力很强，我相信可以很快融入公司的企业文

化，进入工作状态。”外企喜欢能够巧妙地躲过难题的求职者。

8.8.你期望的工资是多少？ 外企的工资水平是很灵活的，何种能力拿何种工资。外企喜欢

直率的人，但这个问题却不能正面回答，外企希望听到：“以我的能力和我的优势，我完全

可以胜任这个职位，我相信我可以做得很好。但是贵公司对这个职位的描述不是很具体，我想还可以延后再讨论”。外企欢迎求职者给其定薪的自由度，而不是咬准一个价码。

9.9.你能给公司带来什么？ 外企很想知道未来的员工能为企业做什么，求职者应再次重复

自己的优势，然后说：“就我的能力，我可以做一个优秀的员工在组织中发挥能力，给组织

带来高效率和更多的收益”。外企喜欢求职者就申请的职位表明自己的能力，比如申请营销

之类的职位，可以说：“我可以开发大量的新客户，同时，对老客户做更全面周到的服务，开发老客户的新需求和消费。”等等。

10.10.你还有什么问题吗？ 外企的这个问题看上去可有可无，其实很关键，外企不喜欢说“没

有问题”的人，因为其很注重员工的个性和创新能力。外企不喜欢求职者问个人福利之类的问题，如果有人这样问：贵公司对新入公司的员工有没有什么培训项目，我可以参加吗？

或者说贵公司的晋升机制是什么样的？外企将很欢迎，因为体现出你对学习的热情和对公

司的忠诚度以及你的上进心

１．你为什么要来我们公司工作？

很多学生为了表示自己的渴望，一味强调参加某公司可以得到如何好的培训机会，可以掌握哪些专业技能。但他们忽略了招聘者的感受，雇主并不是为了提供XXXXX培训而去进行招聘，而是要新人能够对公司有所贡献，出一分力，添一分彩。因此回答这类问题时要强调自己在公司有发展的空间。

２．你对工资有什么期望？

有些企业尤其是不经常在校园开展招聘或者招聘人数不多的公司，很希望知道应聘者对工资的预期，所以会问这类问题。

许多学生在回答这类问题的时候，总是大谈工资不是最重要的，只要求标准的入行工资，并且拍着心虚的胸脯说自己最关心的是在公司有没有发展前途、工作有没有挑战性。但只有同学们确实觉得工资不是最重要的时候，说出来的语气才不会心虚，可信度也才能比较高。

有些HR经理会追问你到底需要多少钱，以便了解你的胃口以及你的抢手程度。如果针对小企业，你不妨说出你的真实预期，反正你的首要目的是拿到聘书，又不是一定要去上班，只要你的预期有助于你拿到聘书就可以了。经常在校园招聘的公司或者较大型的公司，通常是在面试的最后一轮才问你这个问题，这时你的回答不要超高，只要让他感到你能真心接受根据历年新员工入行工资以及市场行情制定的标准工资就可以了。

那自己应该如何出价呢？若没有把握，可以给出一个幅度，下限可以低些，上限不要太高，这样进可攻，退可守。

在工资问题上，以上回答并不算挑战，最容易出问题的是有些同学恨不得在面试第一轮就先知道对方能支付多少工资及福利待遇如何。这可是你被拒的致命误区。在这个问题上大家有一个错误的理解，以为工资

谈判是面试中的重要部分，其实招聘公司录取你的前提是对你各方面都满意，此前无需过早谈论工资。３．你有什么业余爱好？

有些同学把招聘单位对爱好的询问简单地理解为用人单位想招聘特长生，这显然是个错觉。其实他们的目的是想借此判断你的性格、涵养、为人以及品德。

比如你从6岁就开始弹钢琴，直到大学还经常在文艺演出中表演，人家会对你的毅力及音乐修养肃然起敬。有的人喜欢中长跑，而且成绩也比较好，你会让人认为你有毅力、耐力，竞争意识强，而且能够忍受长时间工作。有的人会下围棋，经常看棋谱，说明爱动脑子，善于分析，逻辑性强。

４．你和其他求职者有什么不同？

有些人想从这个问题中判断你如何评价别人，你是不是以自我为中心、自以为是或者团队精神较差。也有的招聘者想走捷径，想发现你们班谁是最优秀的人才，谁不适合被录取。

无论对比着谈你自己还是说别人，重要的一点是不要评论别人的缺点，对别人的信息没有必要泄漏太多，你好心好意贡献了大量信息，别人却认为你这个人缺心眼儿，是个大漏勺，而且爱说别人坏话，那就得不偿失了。

５．两个公司都聘用你，你会如何选择？

一般大家都会以公司名气和工资高低作为取舍依据，而很少有人会把工作部门、职位、公司发展前景、个人在公司的发展如何、将来的顶头上司和团队成员是什么样的人这些因素进行综合分析比较做出结

论。

许多很优秀、明显竞争力很强的人同时拿到大公司与中小公司的聘书时，却选择了工资并不高的小企业，他们考虑到优秀人才在小公司出头的机会更多、更早，可见小企业也有它吸引人的地方。

６．最基础的工作你也会愿意干吗？

很多人会毫不犹豫地说愿意做最基础的工作，还画蛇添足地补充说自己级别低也干不了什么大活，这无疑暴露出如果给你这份工作，你明显不会心甘情愿地贡献，只是在应付差事。

倒不如承认自己有弱项，如果不在压力的环境中得到锤炼，也就不可能往上提升。有些基本功不够扎实，没有通过单调、枯燥的工作得到磨炼的人，将来在挑战性很大的工作中，很难有毅力去征服困难。某种程度上，早期的单调工作对长远的更大成功是一种难得的磨炼机会。

７．哪位老师/人物对你影响最大？

从这个问题的回答中，可以看出你将来的职业生涯路径有可能朝哪个方向发展，对你影响大的人物的职业发展路径，通常都成为你追求的目标。

一旦你被问到这个问题，那么你应及时想好与之密不可分的另外两个问题：“为什么你认为他们对你影响最大？”“他们在哪些方面对你影响最大？”此外，类似的连环问题也可能是：“你最喜欢哪本书？其中的什么观点最能吸引你？为什么？”对此你一定要先思而后言，脱口而出之后又不能自圆其说会很尴尬，也显得浮躁。

８．你认为你适合干什么？

一般一个人的职业生涯选择是从想干什么和能干什么这两个方面着手考虑的，这两点都得到满足才是最佳选择。但现实中不可能都得到最大化的满足。

细致的审计工作并非每个人都真正喜欢，有些人去会计师事务所做审计，要长时间加班加点，工作简单枯燥，可为什么有的人却能一做十几年，还能升到合伙人的位置？这说明这些人有现实追求，不好高骛远，做每件事不论喜欢不喜欢只要不厌恶都能做出成绩。这种人也不是没想过去应聘工资更高、名头更响的公司，但他们一直被认为能力和特长与这些公司不是最佳对接，有的也是没有机会去就索性不强求了。这种人的心态是既来之则安之，干一行爱一行。可有些人眼高手低，大事做不了、小事又不做。抱着这种心态，能拿到的聘书有限，即使拿到了，也会觉得哪个都不满意。

许多同学只从表面上了解工作性质，甚至对自身的了解也流于表面，认为善于交流的人就适合做营销，沉稳的人只适合搞研究。其实，善于交流的人如果不能踏实工作，而且过于自傲、不善于察言观色，也做不好营销工作。反而是那些被认为只配埋首研究的人由于爱动脑筋反而更受客户的尊重。面试时同学们可以根据自己在这些方面的观察谈一些看法，但也要认识到自己涉世不深、阅历尚浅，对任何问题的看法都有待完善。

９．你对公司有什么问题要问的？

招聘经理通常都会给你一些时间来对公司提些问题，此时千万不要说：“我没什么问题”，那无异于向对方表明你对他们公司没什么兴趣，问不问都意义不大，而且还会给对方留下迫不及待离开的浮躁印象。问题一定要问，但是工资万万不能问。有些同学还爱问公司给新员工提供了什么培训机会，以显示自己虚心好学。但这实在不是最好的问题，所以还是不要一上来就问，不能把它当作重点问题来提出。有的学生追问道：“那么我们怎么获得小公司和招聘人数不多的公司的信息呢？”小公司一般没有正规的培训机会，你贸然地问招聘经理有没有培训可能会吓着他，以为你没有培训机会就不愿加入他们公司呢？如果有培训机会，他们早就当个大卖点反复播放了。

因此，建议毕业生可以向几年前加入有关公司的师兄师姐们询问，他们公司的员工发展机会、工作挑战、职业生涯路径是怎样的，这些既是他们力所能及的，也是你最关心的。

第五篇：中国房地产问题浅析

中国房地产问题浅析中国的房地产市场,其实严格的说,并不是真正意义上的市场，首先，土地和房屋的流转模式是由政府行为决定的。我国宪法明确规定,城市土地属于国家,郊区及农村土地属于集体所有,法律不允许居民自建房居住,也不允许集体土地上建造的房子合法流通,只有地方政府征用土地后,以国家名义高价拍卖给开发商,由开发商开发成商品房后方可自由流通。土地征用后再拍卖而且只能拍卖给房地产开发商，从表面上开，征用后将土地变为国家土地，并且給予被征地者合理补偿，拍卖也是根据“价高者得之”的市场原则，政府好像是严格的依法办事,好像遵循市场规律,但实际上这完全是一个政府行为，因为征用和拍卖仅仅凭政府的一纸红头文件，便可使原来的土地一下子会升值数十倍，甚至上百倍，通过这一行为获利的只有地方政府和开发商,除了GDP和房价虚高外，并未创造任何社会财富。其次，房地产开发商这一特殊行业也是由政府刻意制造出来的。中国的房地产开发商，既不规划设计、也不监理建筑，既无自有资金，又不创造社会财富，既不断的给中国经济制造风险，又将自身的风险及时转嫁给银行和消费者，用曹建海的话说，这是一个不创造任何财富，靠倒卖土地和哄抬房价牟取暴利的皮包公司而已。但就是这样一个怪胎，却能在中国呼风唤雨。最后，在资本流转上，国有商业银行唯地方政府马首是瞻，既不愿失去房产这一所谓的“优质贷款项目”，更不愿担上影响地方经济发展的罪名，于是银行置资金安全于不顾，天量信贷资产涌向房地产市场.我们不能说银行的领导都是没有看到风险和泡沫的傻子，怪只怪银行也可以转嫁风险，因为银行是国有的，国家不会看着自己的银行因呆账坏账太多或资产缩水而破产的，这就是银行的底线。所以，中国的房地产，看起来是开放商投资在搞，其实是银行在搞，但说到底还是冤大头的国家和人民在搞。从这个意义上说，房价，涨，百姓苦，跌，百姓苦。中国房地产问题已经成为一个牵一发而动全身的难题。虽然，如曹建海、时寒冰、牛刀“房地产三剑客”及无数关注民生，关注中国经济的人已经认识到房地产泡沫化严重的问题，认识到房地产绑架中国经济，绑架人们幸福的事实，也提出了许多合理化的建议，特别是曹建海通过系统研究，做出了高房价必将回落的大胆预测。近期，国务院调控房价的宏观政策也相继出台，北京等一线城市房价也出现回落，这似乎朝着曹先生《向高房价宣战》中预言的方向发展，但是，从长远来看，本人对中国的房地产市场能否回归到解决民生居住的起点，能否彻底给民生，给中国经济松绑持悲观态度。因为，房价问题本身不是单纯的经济问题，其运作也不是正常化的市场方式，目前的房价问题已成为中国经济问题乃至社会问题的圆心所在，它关系到中央与地方关系，关系到国家发展经济的思路和战略，关系到银行资金安全，关系到反腐倡廉，关系到内需与民生，关系到就业与社会稳定等等。因此，所谓的需求无限必将决定房价上涨论，所谓的宏观调控将抑制房价回落论都是非常片面的，或者说即使理论很完美，在现实中也是行不通的，任志强说错了吗，理性的思考一下，任大炮的言论好像很有道理，牛刀说错了吗，好像也没有。但为什么只要任志强的言论一出，必遭围攻？为什么很多人在09年初听了牛刀房价要跌的预测后没有买房子而后悔不已？可见，任何出于良好出发点的调控政策或者即使非常科学的预测都是不能左右其趋势的。所以，我们批评房地产开发商的贪婪也好，批评政府致民生于不顾的不作为也好，批评投机客的血腥也好，都是不能解决实际问题的，因为，除了只知道批评的人以外，其他置身于这一链条中的主体，无论中央及地方政府，还是开发商、银行、投机客等，我想他们对整个问题的认识都是比较清楚的，因为只有对全局有了宏观地认识后,地产商才敢肆无忌惮的圈地,银行才敢无所顾忌的放贷款,炒房客才敢倒买倒卖。所以问题的根源是整个体制和模式存在问题，而且，利益和矛盾的错综复杂程度现在已到了积重难返的地步，因此，谁要改变这个虽然大家都知道有问题的体制和模式，那么马上受损失甚至完蛋的就是谁。所以，解决房地产问题，不是简单的调控和利益大小博弈那么简单，必须作为一个系统的大工程来多管齐下。为此，至少应从以下

几点着手：

1、改变经济发展思路，中国经济应“去GDP”，代之以藏富于民，扩大内部需求的可持续发展模式；在对产业的定位与扶持力度上，要将能够给国家创造财富的基础产业，和能提升各尖端行业国际竞争力的技术研发作为支柱予以大力支持，而不是将一个本身就不健康并且制造了诸多社会问题的房地产行业作为支柱产业并大力扶植。近十年来，我们已经潜意识的把保证GDP不低于7％作为目标，也作为衡量政府工作标准的主要尺度，但是我们的GDP构成中，“由钢筋水泥所搭建的GDP”，也就是常说的投资占了70%左右的比重，而钢筋水泥的投资并不具有可持续性，除非今年建成明年拆除，或者建了六环建七环，直至N环,或者建了高速公路，再建高速铁路，但问题是土地终究是有限的，建这么多的路和桥梁使用率和投资回报率究竟有多高？是否能收回成本？现实的问题是实体经济已经被依靠钢筋水泥的GDP压得奄奄一息，当国人沉浸在“炒”的热潮中时候，粮油米棉等真正关系到国计民生的领域已经被新帝国主义垄断资本大量吞噬，请不要再饮鸠止渴，不要过度透支子孙后代的生存环境。我们的GDP可以不保八，甚至短时间内可以为0，只要我们的实体经济坚挺不倒，只要我们的CPI不像房价一样迅猛增长，只要我们的子孙后代不要再过100多年前中国人过的那种日子，GDP究竟有什么大不了的？唯一的问题只能是部分依靠GDP获益的群体的垂死挣扎。

2、改变对地方官员的考核及问责模式。在改变经济科学发展观提出来已经很多年了，可是依靠GDP的高低来决定官员升迁的官场潜规则却丝毫没有改变。可能有无数的地方官员认识到单纯GDP经济导致资源贱卖，导致重复建设的诸多弊端，可能有无数的银行领导认识到开发商拿着银行的钱盖房子，投机客拿着银行的钱钞房子，银行的钱很不安全，但是不会有一个官员会拿着自己的政治前途去和GDP叫板，没有一个银行的领导会错失房地产这一国家大力扶持项目的优质贷款。为官一方，只管一时，不管一世，“今日官不管昨日事，昨日官更不管昨日事的”的问责模式不改变，国有资产流失，百姓生活疾苦这些问题即使是一杯毒酒，对所有官员来说却是甘甜无比的佳饮。我们现在大力提倡和谐社会，这从一侧面说明现实中有很多不和谐的因素，我想对官员的政绩考核能不能用一个包括经济结构与速度、安全事故发生数量、贪污腐败的发现与惩治率、民生与群众满意度、环境与资源的改善与保有量等内容的“和谐指数”来取代GDP的单一考核？能不能创造出一个对前任官员在离任后一定年限内（3-5年）进行一个在任期贡献与损失比，或者创造的财富与制造的麻烦比来制约目前这种为官一任内短视的发展行为？

3、在宏观调控上要推行围绕房地产市场所开展的“大调控”。首先，政府要将解决低收入群体的居住问题作为首先目标，要着眼于长远，重新调整经济适用房、限价房，廉租房、商品房所占的比例，解决小产权房等历史遗留问题，根据城镇人口的实际收入、流动定居情况，实现“居者有所住”。重点是抑制商品房在整个房地产投入中所占的比例。因为，现实的问题是，有钱的，有权的早已经解决了住房问题，房价的涨与跌对他们而言，基本上都是旱涝保收；而低收入群体，我说的是一线城市中月收入在6000-10000元左右，二线城市中月收入在5000-6000元左右的白领阶层，不包括农民工和毕业后参加工作不久者，别说房价继续涨，即使在现在的基础上再降30%,我想10年内对他们来说，买商品房仍只是个梦想。另外，先不说商品房价格能否降下来，即使房价大跌，穷人仍然买是不起房的，因为房地产在开发时，是被开发商垄断的，但在销售领域却是市场化运作的，这就给人一种供不应求的感觉，如果房间降了，即使政府再调控，仍然很难禁止有钱人囤积房产后再待价而沽；另外，如果房价降了，从房地产市场退出来的钱，必将冲向消费品领域，这势必会推高通货膨胀，穷人还是腾不出钱买商品房。所以，政府在通过货币政策调控的同时，重点是做好城乡建设的规划与布局，允许一定范围内（如城乡结合部，乡镇等地）自建房，同时，在城市大力发

展限价房，经济适用房，廉租房，抑制商品房，同时，通过象征性收取一定费用，将一定面积和户型范围内的小产权房合法化，才是解决房地产问题的釜底抽薪之计。在房地产货币政策上坚持全面宏观调控，通过加息、从紧货币政策紧缩银根，从而切断炒作房地产市场的资金链；在中央与地方财税关系上，如果大幅度降低开发商品房的比例能够实现的话，完全可以将土地拍卖所得转为国家财政收入，地方财政代之以来源稳定，且增长平缓的物业税上，这样对地方热衷于征地卖地也是一个釜底抽薪之策。当然，一旦这样做的话，GDP很可能马上缩水，但GDP本来就是吹出来的，如今为了持续发展，将它请下神坛有何不可？

4、重拳惩治房地产市场的腐败和黑恶势力，不铁拳治吏，不扫黑除恶，一切举措的执行力势必大打折扣。中国的房地产市场并不健康，但却能越来越火爆，究其根源，应该在于从征地拆迁，到拍卖建筑，整个开发过程中有一根巨大的利益链条。这几个主要环节滋生出了官、商、暴力集团几何式增长的经济利益。前面说了，国家在是否通过强势的调控政策把房价降下来的问题上，一直面临着两难选择。中国房价已经成为中国经济的晴雨表，一旦房价降了，经济势必受影响，而且，国有商业银行必将产生大批呆坏账，从而导致资产缩水，维持房价吧，美国、日本的昨天很可能就是中国的明天。如果通过惩治腐败，将国有商业银行在房地产市场损失的钱从腐败官员和房地产商那里拿回来，这既是一种弥补，也是国家下定决心调控的动力所在。另外，腐败与打黑给人们对于房产未来的预期不亚于宏观调控。或许，有人会说，我这是痴人说梦，发腐打黑谈何容易，况且这些钱简直就是杯水车薪。首先，什么事情都容易的话那世界上就没有事情可做了，其次，看看现在已经被法律制裁的官员的贪污受贿金额，就知道这些钱究竟有多少了。当然，这样做在技术上还存在一个问题，就是一旦治吏，必定会引发财产向国外的大量转移，反而帮了外国人忙的难题。但是，技术上的问题总是有解决办法的，比如，法律的手段而且是惯用的手段，以追缴赃款数额决定刑罚，行政的手段是限制公务员亲属在外置业等，总之不能因为技术上的问题而放任贪腐的蔓延。

5、重建社会秩序。做好以上几点的同时，必须从思想文化，运行秩序上进行配套治理，让积极健康的思想文化而非既得利益集团的歪理邪说来引领社会潮流，让社会各阶层的人们能够通过自身的勤奋努力而不是通过世袭官僚资本来获得社会地位和财富。孙立平曾说过：“制度的失败，往往不是制度本身的原因，如果制度赖以运行的基本秩序遭到破坏，制度的失败是注定的。”近期，国家和地方政府明文鼓励通过发展限价房解决低收入群体住房问题，但是，山西、深圳等地马上爆出“限价房成为公务员福利房”、“家住高档住宅甚至别墅的海关人员申领限价房”的丑闻，这是我们的公务员队伍的丑闻；而普通民众为了多分一套房子，政策一出，突击性的假结婚、假离婚，类似新闻俯拾皆是。诚然，房子是压在人们头上的一座大山，但为什么有房子甚至有豪宅的人，仍然还要挤占本该属于弱势群体的，狭小的居息之所？为什么弱势群体为了多获一套房子，全然置自己的信誉于不顾？这就是我们一部分学者一直以来以“西方月亮比中国圆”的思维模式所鼓吹的自由主义，个人主义酿成的祸根。从公务员到老百姓，从有钱人到穷人，人的信用和尊严已经被利益吞噬殆尽，这比没有房子住更可怕。

就个人而言，关于中国房地产市场存在的问题和难题，能写得也就这么多。我想，能认识到这些问题的，甚至认识更加深刻的人因该是不计其数，认识问题虽然重要，但仅仅是个开始，或者只能是纸上谈兵，问题能不能解决，中国房地产市场究竟会何去何从，所有的预言只能是预言者的大胆猜测。如果有人问我，房价究竟能不能降下来，何时买房为最佳时机，我只能说，如果你现在还没有房子住或者想更好改善居住条件，那么只要你手里的钱能够买得起房子，那你直接买房就行了，不要听信任何人的预测，因为买贵了，是自己住，买便宜了，还是自己住，房子的价值正是满足你居住的需求，与其买前犹豫不决，买后患得患失，还不如买时果断出手，买完后把时间和精力省下来好好赚钱；如果你想买套房子用于投资或

用来保值，你可以按照现在的行情计算一下房屋的租售比，如果觉得回报远远高于储蓄（至少是储蓄回报的2倍左右吧，因为目前来看房子的寿命一般是50年左右，我不敢保证50年内中国经济没有萧条的时候，所以不敢保证利率永远不会上调或者你的房子能不间断的租出去），那就大胆的买吧；如果你手里有很多闲钱，就是想投机一把，请原谅我不能告诉你答案，还是看你自己的悟性和运气吧。