维修专项物业管理

第一篇：维修专项物业管理

维修专项物业管理

一、行政管理

（一）人员管理

1、人员调配、职责分工

2、人员工资标准制定、发放

3、人员培训

（二）制度管理

1、制度拟定、落实

2、质量与安全

3、人员考核

4、计划编制

（三）资料管理

二、业务管理

1、日常巡检工作

2、日常维修工作

3、设备机房定期保养

4、甲方专项分包巡检

第二篇：物业管理服务费与住宅专项维修资金

第八章物业管理服务费与住宅专项维修资金

单选题1-

1 物业服务收费应当区分不同物业的性质和特点分别实行()。

A.政府定价和政府指导价B.政府定价和市场调节价

C.政府指导价和市场调节价D.政府定价、政府指导价及市场调节价相结合 单选题1-

2 下列关于物业服务收费定价形式说法不正确的是()。

A.非住宅的物业服务收费一般实行市场调节价

B.普通住宅的物业服务收费仍采取政府定价

C.住宅用房物业服务收费可实行政府指导价与市场调节价

D.政府指导价是在政府有关部门指导下协商确定的价格

单选题2

 业主向物业服务企业支付固定物业服务费用,盈余或者亏损均有物业服务企业享有

或者承担的物业服务计费的方式是()。

 在预收的物业服务资金中按约定的比例或者数额支付给物业服务企业，其余全部用

于物业服务合同约定的支出，结余或者不足均由业主享有或者承担的物业服务计费方式是（）。

A.承包制B.包干制C.酬金制D.佣金制

单选题3-

1 实行包干制的物业服务费，其构成不包括（）。

A．物业服务成本 B．法定税费C．物业服务企业的酬金 D．物业服务企业的利润 单选题3-2

 不得计入物业服务支出或物业服务成本的是()。

A．物业共用部位、共用设施设备的日常运行、维护费用

B．物业共用部位、共用设施设备的大修、中修和更新、改造费用

C．物业服务企业固定资产折旧D．物业管理区域绿化养护费用

单选题

4 下列不属于物业服务企业实行物业服务费用酬金制应履行的义务是()。

A.每年不少于一次公布物业服务资金的收支情况

B.及时答复业主对公布的物业服务资金预决算的质询

C.按照约定对物业服务资金预决算进行审计

D.公布物业服务资金预决算

单选题

5 已竣工但尚未出售或尚未交给物业买受人的物业,物业服务费()。

A.可以不交B.由业主分摊C.由物业企业核销D.由建设单位交纳

单选题6

 物业管理区域内,供水、供电、供气、供热、通讯、有线电视等单位应向（）收

取有关费用。

A.物业服务企业B.业主C.业主委员会D.最终用户

单选题7-

1 业主首次交存商品住宅专项维修资金的标准为当地住宅建筑安装工程造价的()。

A.3%-5%B.5%-8%C.8%-10%D.10%-12%

单选题7-

2关于商品住宅维修资金交存说法正确的是()。

A.商品住宅维修资金属于代收代管资金

B.商品住宅维修资金按幢设总账，按户设明细账

C.商品住宅维修资金属于业主和建设单位共有

D.商品住宅维修资金随房屋使用权过户同时结算

单选题8

 新建商品住宅小区的业主大会成立之前，住房维修资金（）。

A．由物业服务企业代管B。由房地产管理部门代管C由财政部门代管D．由业主自行管理 单选题9

 住宅专项维修资金可以按照国家有关规定和业主大会的决定用于()。

A.购买一级市场国债B.国债回购C.委托理财业务D.抵押、担保

单选题10

 某住宅新建小区已经交付使用，业主委员会成立后拟实施住宅专项维修资金使用、经营，其中H幢楼屋顶发生漏水的质量问题。下列说法不正确的是（）。

A.若处于保修期内，不能使用专项维修资金

B.经H幢楼专有部分占建筑物总面积2/3以上且2/3业主以上同意后使用专项维修资金

C.在正常使用前提下，专项维修资金可委托理财增值

D.专项维修资金由业主按各自建筑面积的比例分摊

多选题1-

1 下列关于物业服务收费说法正确的是（）。

A.物业服务收费与服务水平、业主承受能力相适应

B.实行政府指导价的，按服务等级及政府公布的基准价、浮动幅度协商确定收费标准

C.实行市场调节价的，由物业服务企业按市场价确定收费标准

D.实行酬金制收费的，物业服务支出属于代管性质

E.实行包干制收费的，物业服务资金的收支情况无需定期公布

多选题1-

2 下列关于物业服务收费表述正确的是()。

A．依照物业服务合同交纳物业服务费是业主应尽的义务

B．业主与物业使用人约定由物业使用人交纳的，应当由物业使用人交纳

C．物业使用人欠费的，业主承担连带责任

D．已竣工尚未出售的物业，物业服务费由建设单位全额交纳

E．已出售尚未交给物业买受人的物业，物业服务费由买受人交纳

多选题2-

1 物业服务成本或物业服务支出一般包括()。

A．管理服务人员的工资、社会保险和按规定提取的福利费

B．物业共用部分、共用设施设备日常运行、维护费用

C．物业共用设施设备修理、更新、改造费用

D．物业管理区域清洁卫生、绿化养护、秩序维护费用

E．物业服务企业办公费用以及企业固定资产折旧费用

多选题2-

2 物业服务包干制的服务成本的构成包括()。

A.管理服务人员工资 B.办公费用 C.法定税率 D.物业服务企业利润E.物业服务企业酬金

 下列关于商品住宅专项维修资金交存说法不正确的是（）。

A.业主转让房屋时应退回专项维修资金

B.商品住宅的专项维修资金由业主交存，属于业主所有

C.业主首次交存住宅专项维修资金的标准由国务院建设部制定

D.住宅专项维修资金可由省级人民政府建设主管部门委托代收代管单位

E.业主交存的住宅专项维修资金按小区设总帐，按幢设明细帐，核算到户

多选题

4 下列选项属于禁止从住宅专项维修资金中列支的费用的是（）。

A.物业保修期内住房共用部位、共用设施维修的费用

B.公用事业等管线和设施设备的维修、养护费用

C.人为损坏共用设施设备所需的修复费用

D.物业保修期满后共用设施设备更新和改造的费用

E.物业服务合同中约定从物业服务费中列支的维修费用

多选题

5 对于欠费业主,下列说法正确的是()。

A.业主委员会督促其期限交纳B.物业服务企业对其进行罚款

C.物业管理采取停电、停水措施D.对拒不交费的业主，通过仲裁或人民法院起诉解决 E.报告房屋行政管理部门

多选题6

 G物业使用人按照与H业主签订的《房屋租赁合同》约定，应承担物业服务费用。

但是G物业使用人在2024年3月至2024年1月居住期间未履行交纳物业服务费用的义务，下列说法正确的是（）。

A.物业服务企业可向G物业使用人追索物业服务费用

B.物业服务企业可向H业主追索物业服务费用

C.物业服务企业只能向H业主追索物业服务费用

D.业主委员会有义务督促H业主按时交纳物业服务费用

E.H业主支付了物业服务费用后，可以向G物业使用人追偿

第五章物业管理的招标与投标

单选题1（）必须通过招投标方式选聘物业管理企业。

A． 所有物业 B．住宅物业C．住宅规模较小的物业D．前期管理的住宅物业单选题

2 某项目招标文件中规定为促进落后地区发展，凡老、少、边、穷地区参加该项目的投标人，可以在评标中加5分。根据《招标投标法》，这个规定违反了（）原则。

A．公开B．公平C．公正D．诚实信用

单选题

3 以下不符合招标活动公开原则的是（）。

A．公开招标信息B．公开开标过程C．公开评标过程D．公开中标结果 单选题

4 下列关于前期招投标的说法不正确的是()。

A.前期物业管理招投标是建设单位通过招投标方式选聘物业服务企业

B.招投标方式是实行“一对一”的模式

C.招投标活动必须遵守“公开、公平、公正和诚实信用”的原则

D.非住宅物业没有强制性要求以招投标方式选聘物业服务企业

 下列关于物业管理项目招投标的说法不正确的是()。

A.资质不符合条件的,投标文件可能被视为废标

B.招标文件不得以不合理条件限制潜在投标人

C.开标前任何单位和个人均不得开启投标文件

D.投标人在招标文件要求投标文件的截止之日3日前可以随时补充投标文件

单选题6

 采取邀请招标方式的，招标人必须向()以上物业服务企业发出邀请招标通知书。

A.3个B.5个C.7个D.9个

单选题7

 前期物业招标项目登记备案机构是()。

A.区、县人民政府房地产行政主管部门B．县级以上地方人民政府房地产行政主管部门

C.市级人民政府房地产行政主管部门D．国务院房地产行政主管部门

单选题8

 物业管理项目招投标中,开标的时间是招标文件确定的()。

A.提交投标文件截止时间B.提交投标文件截止之日2日内

C.提交投标文件截止之日3日内D.提交投标文件截止之日5日内

单选题9

 下列关于中标的说法不正确的是()。

A.招标人确定中标人后,应当将中标结果通知所有未中标的投标人,并妥善保管其投标书

B.招标人应当自确定中标人之日起15日内进行备案

C.招标人和中标人应当自中标通知书发出之日起30日内订立书面合同

D.招标人无正当理由不与中标人签订合同,应当赔偿给对方造成的损失

单选题10

 某新建物业采用招标方式选择物业管理人，则关于该物业管理招投标过程中的各行

为，下列说法中，正确的是（）。

A．投标人购买招标文件，属要约行为B．投标人参加现场踏勘，属要约行为

C．评标委员会推荐中标候选人，属承诺行为

D．虽然投标邀请书的对象是明确的，但仍属要约邀请

多选题

1 下列属于前期招标活动中的禁止性做法是()。

A.以不合理条件限制或者排斥潜在投标人B.对其他投标人掩饰项目情况

C.不允许民营物业服务企业参加投标

D.对投标人提出超越与招标物业管理项目实际的资格要求

E.要求投标物业服务企业出具物业管理企业资质

多选题

2 下列关于招投标程序的说法，正确的是（）。

A．开标在投标截止日后进行

B．招标人在投标截止日前收到的所有投标文件，开标时都应当当众予以拆封、宣读

C．评标应当在严格保密的情况下进行

D．评标委员会经评审，认为所有投标都不符合招标文件要求的，可以否决所有投标 E．招标人仅向中标人发出中标通知书，不必通知未中标的投标人

 某建设项目招标，评标委员会由二位招标人代表和三名技术、经济等方面的专家组

成，这一组成不符合《招标投标法》的规定，则下列关于评标委员会重新组成的作法中，正确的有（）。

A．减少一名招标人代表，专家不再增加

B．减少一名招标人代表，再从专家库中抽取一名专家

C．不减少招标人代表，再从专家库中抽取一名专家

D．不减少招标人代表，再从专家库中抽取二名专家

E．不减少招标人代表，再从专家库中抽取三名专家

多选题3-

2 有关评标委员会的规定是（）。

A．评标委员会的成员人数为5人以上单数

B．评标委员会成员中，技术、经济等方面的专家不得少于成员总数的2/

3C．评标委员会成员名单在中标结果确定前应当保密

D．评标委员会成员不得私下接触投标人E．评标委员会由招标代理机构负责组建 多选题

4 在某工程项目评标过程中，下列做法违反法定程序的有（）。

A．招标人代表参加了评标委员会B．招标人授权评标委员会直接确定中标人

C．招标人向评标委员会推荐了中标侯选人

D．评标委员会通知某投标人到场对其投标文件中部分内容口头作澄清说明 E．招标人否决评标委员会提出的所有中标侯选人，重新招标

多选题

5 某招标人委托某招标代理机构办理招标事宜，并委托公证机构对开标进行公证，招

标文件规定2024年6月6日14时为投标截止时间。甲、乙、丙、丁四家物业公司参加投标，并均于6月5日17时前提交了投标文件，但6月6日14时前，丙公司又提交了一份补充文件，而丁公司则由于某种原因书面提出撤回已提交的投标文件。对此，下列情况中，正确的是（）。

A．开标会由该招标代理机构主持

B．由于某评标专家迟到1小时，开标会推迟到2024年6月6日15时进行

C．开标时，由公证机构检查投标文件的密封情况

D．丙公司的投标文件有效，但其补充投标文件在评标时将不予考虑

E．丁公司的投标文件在当众拆封、宣读后即宣布为无效投标文件

多选题6

 某项目甲、乙、丙参加投标。2024年3月1日招标人确定甲为中标人，并于3月

2日向甲发出中标通知书，3月4日甲收到中标通知书，则下列说法正确的是（）。

A． 中标通知书属于承诺B．合同生效时间是2024年3月4日

C．招标人应在2024年3月31日前与甲订立书面合同

D．招标人应在2024年3月6日前向乙、丙退还其投标书

E．招标人应在2024年3月31日前向有关行政监督部门提交招标情况的书面报告

第三篇：物业管理房屋维修方案

第七部分 物业设施、设备维修、维护方案

物业的维修养护

1．业主对物业专有部分的装修、养护行为不得妨碍其他业主的合法权益。

2．因维修、养护物业设备确需进入其他业主的物业专有部分时，业主或物业公司应事先告知相关业主，相关业主应给予必要的配合。

3．相关业主阻挠维修养护的进行造成物业损坏及其他损失的，应负责修复并承担赔偿责任。

4．发生危及公共利益或其他业主合法权益的紧急情况，必须及时进入物业专有部分进行维修养护但无法通知相关业主的，物业公司可向相邻业主说明情况，在居委会或派出所监督下进入相关业主的物业专有部分进行维修。事后应及时通知相关业主并做好善后工作。

5．因维修养护物业或者公共利益，确需临时占用、挖掘道路、场地的，应当征得建设单位、小区物业管理处和业委会的同意，并在约定期限内恢复原状。

6．建设单位应按国家规定的保修期限和保修范围承担物业的保修责任。建设单位在保修期限和保修范围内拒绝修复或拖延修复的，业主可以自行或委托他人修复，修复费用及修复期间造成的其他损失由建设单位承担。

7．本物业管理区域内的全体业主按规定缴存、使用和管理物业专项维修资金。

公共设施维护管理

（1）对共用设施设备进行日常管理和维修养护（依法应由专业部门负责的除外），保证共用设施设备能正常运行和使用，杜绝安全事故的发生。

（2）建立共用设施设备清册档案（设备台账），有设施设备的运行、检查、维修、保养记录。

（3）有设施设备操作规程及保养规范，按操作规程及保养规范开展工作。

（4）对共用设施设备定期组织巡查，做好巡查记录。需要维修，属于小修范围的，及时组织修复；属于大、中修范围或者需要更新改造的，向业主大会或业主委员会提出报告与建议，按有关规定办理。

（5）特种设施设备和测量仪表、仪器，按照政府有关规定，定期进行检测校准，使之符合相关规范。

（6）设备房保持整齐清洁，安全设施符合规范，无鼠害，无跑、冒、滴、漏现象，无堆积杂物；设备设施铭牌、标识，规范、统一、完整；操作规程、维护规范、管理制度上墙。

（7）各类管线有分类标识和流向标识，各类记录本、登记本（运行、维修、保养、交接班等）齐全，记录完整；监控记录可保存15天，并能正常回放。

（8）对小区内变压器、高层屋面、有安全隐患的健身设施、燃气调压站（箱）、水系沿岸等危及人身安全的部位设置明显警示标志，制定防范措施；对可能发生的各种突发设备故障有应急方案。

52（9）公共区域内的雨、污水管道每年检查、疏通1次；雨、污水井每半年检查、清掏1次；雨、污水管道及井发生堵塞应及时疏通；化粪池清掏每年至少1次，每季度检查1次，防止外溢。

（10）建立设备设施巡视制度，有专人巡视。配电室、排污泵等每日巡视至少两次，有巡视记录。锅炉房、热力站、空调机房、高压配电室、中控室等有专人24小时值守，值守人员每班工作时间不超过8小时。

（11）每日对园区路面、景观、小品、围墙（护栏）、窨井、健身设施、儿童娱乐设施、照明设施、门禁、周界报警监视系统等巡视1次。保证设施设备能正常使用，无安全隐患。

（12）设立日常消耗物料、备件仓库，保证日常维修的及时性。仓库有完善的管理制度，专人管理，物品分类码放。

（13）使用中水系统的，确保水质达到国家中水水质标准。（14）载人电梯日夜24小时正常运行。

（15）消防设施设备完好，可随时启用，消防通道畅通。（16）小区主要道路及停车场交通标志齐全。（17）路灯、楼道灯完好率不低于95%。

特种设备维护管理

1．电梯及自动扶梯

（1）保证办公楼至少一台电梯24小时运行，电梯和自动扶梯运行平稳，乘座舒适，电梯准确启动运行，停层准确。轿厢内、外按钮、灯具等配件保持完好。

53（2）电梯和自动扶梯应经有资质的检测机构检验合格，应由专业资质维修保养单位进行定期保养，每年进行安全检测并持有有效的《安全使用许可证》，在有效期内安全运行。

（3）应有专业人员对电梯保养进行监督，并对电梯运行进行管理，并应做好日常电梯运行的巡检与记录。

（4）电梯发生一般故障，一小时内专业维修人员应到场修理。发生电梯困人或其他重大事件时，物业管理人员应及时处理，专业维修人员应在30分钟内达到现场进行抢修。

2．空调系统

（1）对空调系统的维护保养应该按照规定的频次进行。（2）定期对空调系统进行检查，测试运行控制和安全控制功能，记录运行参数，分析运行记录。

（3）定期检查冷却塔风机变速齿轮箱、淋水装置、循环泵、电器控制箱，保证冷却塔及附属设施的正常运行和良好保养，提供符合要求的冷却水。

（4）定期对空气处理单元、新风处理单元、风机盘管、滤网、加湿器、风阀、积水盘、风机表冷器进行清洗和保养；定期清洗和更换空调机组的空气过滤器、冷凝水积水盘和冷凝水管道。

（5）定期进行循环泵、空调主机、冷却风机电柜主电路螺栓紧固，测试绝缘值，作好记录。

（6）定期对空调系统主机、水泵、电机、管道、膨胀水箱、集水器、分水器进行检查保养。

54（7）各种管道完好，阀件及仪表齐备，无跑、冒、滴、漏现象。（8）保证冷冻主机及附属设施的正常运行和良好保养，提供符合要求的冷冻水。

（9）保证采暖热水及附属设施的正常运行和良好保养，提供符合要求的采暖热水。

（10）对空调循环水质进行维护保养和水质分析，保证水系统内的水质符合国家标准要求。

（11）定期检查空调机组马达、风机的运转情况，记录运行参数。（12）定期安排对新风量、排风量的测定。（13）应考虑定期安排对空气品质的测定。（14）定期安排对风管系统的清洗。

第八部分 小区房屋维修维护方案

房屋维修维护管理

1、每年1次对房屋共用部位及共用设施设备进行安全普查，根据普查情况制定维修和管理计划，上报委托方并组织实施。

2、对房屋共用部位进行日常管理和维修养护，保证房屋的使用功能和安全，杜绝安全事故的发生，填写检修记录和保养记录并确保记录的完整和真实。

3、根据房屋实际使用年限，适时检查房屋共用部位的使用状况。需要维修，属于小修范围的，及时组织修复；属于大、中修范围或者

需要更新改造的，向业主大会或者业主委员会提出报告与建议，按有关规定办理。

4、每日巡查1次小区房屋单元门、楼梯通道以及其他共用部位的门窗、玻璃等，做好巡查记录，并及时维修养护。

5、保持公共区域玻璃、门窗配件完好，开闭正常，需要维修的两个工作日内完成；照明设施一般故障（损坏的灯座、灯泡、开关等）在两天内安排修复完成，其他故障5个工作日内完成，保证楼道照明灯具90%能正常使用；墙面、顶面粉刷层发现剥落或污损，应每1个月集中安排1次修补、除污；步行梯、楼房散水等设施，保持基本完好和使用功能，需要维修的，每1个月集中1次进行维修。

6、按照政府有关规定，每年进行1次房屋避雷检测，符合避雷规范要求。

7、对违反规划私搭乱建和擅自改变房屋用途的行为及时告知和劝阻，并及时报告政府有关主管部门。

8、小区主出入口设有小区平面示意图，主要路口设有路标。保持小区各组团、栋及单元（门）、户标志清晰。

房屋装修管理制度

房屋室内装修直接关系到物业安全和住户的生命安全等各方权益。因此，为加强物业管理，保证物业的完好和安全，保持物业辖区的整洁美观，维护全体业主的合法权益，本公司根据政府有关法规及《小区物业管理服务协议》的有关内容及要求，特制定以下装修管理

规定：

1、业主在装修前，需按下列程序办理装修手续：提前七天向物业管理处提交书面申请，须认真填写装修项目、范围、标准、时间等，2、施工单位需交纳装修管理费。

3、业主有责任督导装修施工队伍到管理处办理“装修许可证”，经审核验证后，装修队伍需提供施工人员名单及身份证复印件，并到管理处办理小区临时“出入证”，将临时出入证佩戴在胸前，并在指定的区域内活动。

4、装修垃圾须袋装后堆放在单元门一侧，以便管理处统一清运。装修垃圾清运处置费为：每户200元，一次性付款。

5、装饰装修只限于购买或租赁房屋的室内，不得超出该室内，不得将楼面公共走道纳入自己的装修范围。

6、本物业禁止加封阳台窗，禁止对阳台窗户及任何部位楼宇外部加封防盗笼、网等设施，禁止加设雨蓬，禁止以任何形式改变楼宇外部形象的—致性。

7、需安装空调机时，应事先与管理处联系，为保持房屋外观统一、整洁、完好，应在管理处指定的位置和指导下进行安装。

8、禁止改动阳台、门、窗等原有设计及外观款式、颜色，避免造成与楼宇外观的不一致性。

9、禁止拆改原房屋的立柱，内外承重墙、梁、楼板等主体结构 57 部件及公共设施。正常使用室内配套设施设备。

10、禁止改动给排水管道、水电系统，以及抽油烟机孔。特别是卫生间不得有任何改动。

11、根据煤气公司安全管理的有关规定，禁止以任何形式封闭煤气管道及煤气表。禁止改动煤气管道。

12、装修室内，楼顶、地面不应凿除原水泥面层，地面禁止使用超过12mm厚度的地砖，22mm厚度的大理石、花岗岩等硬质装饰材料。

13、禁止将装修材料和装修垃圾堆放在楼道，妨碍楼道通行和消防通道的畅通。

14、严禁将垃圾倒入下水管道内或将生活污水由雨水管道排出。

15、禁止从外墙吊运物件；装修材料不允许集中堆放，不允许超过楼面承重负荷。

16、阳台禁止装饰装修，禁止堆放大件装饰材料。

17、在装修期间，禁止在小区内生火煮饭。施工现场，严禁使用电、炉、煤气等明火，防止火灾事故的发生。禁止施工人员在小区内留宿。

18、装修时间

装饰装修工作时间为周一至周五上午8：00--12：00，下午 14：00--19：00；周六至周日上午：9：30--12：00，下午14：00--18：00，不得在其它时间施工，以免影响他人休息。

19、装修期限

初级装修工程为30天，中级装修工程为45天，高级装修工程为60天。所购房屋在一年内须进行初次装修。

20、房屋装饰装修应填写《装修申请表》，经管理处审核后方可进行装修，并遵守本规定。若未办理装修手续擅自装修的，除补办装修申请外，还须缴纳违约金：人民币壹仟元。

21、业主未按《装修申请表》内容进行装修的，扣违约金人民币壹仟元，情节严重者，追究其法律责任。

22、装修垃圾实行袋装化管理，禁止将装修垃圾放入生活垃圾桶或堆放在公共楼道及小区四周，装修垃圾应统一放置在指定地点(有标识)。否则，除承担政府执法部门的处罚外，还要向管理处缴纳违约金人民币贰佰元。

23、搬运材料要爱护楼梯、走道等公共设施设备，撞伤他人或损坏公共部位等由业主负责赔偿和修复。

24、装修施工造成的管道堵塞、渗漏水、停电、损毁他人财物或公共设施等，由业主负责修复和赔偿。

25、禁止乱搭乱接公用水、电线路，违者扣违约金。

26、严禁随地大、小便，违者对大便者罚款人民币伍佰元，小便者罚款人民币贰佰元。

27、业主在装修期间，需交纳装修保证押金。

28、装修保证押金是为保障广大业主及住户利益不受侵害，是业主及装修施工方遵守本规定的经济保证，要求文明施工，注重施工质量。业主聘用装饰装修人员违反有关规定，给广大业主及住户生活带来不便或造成损失的，将从业主装修保证金中扣除，同时，造成责任事故的由业主负责。

29、装修保证押金：高层需交纳装修保证押金1000元，多层需交纳装修保证押金500元。

30、装修管理费用

根据中华人民共和国建设部第110号《住宅室内装饰装修管理办法》的有关规定收取装修管理费用。

31、竣工检查

业主房屋装修完工后，应在一周内将竣工图及竣工资料送报管理处存档，以便查证。同时，管理处将组织技术人员进行检查认可后。如无违规违章情况或妨碍他人正常使用物业的现象(如渗漏、堵、冒等)，交付业主正常使用半年后方可退还装修押金。

第四篇：物业管理维修基金申请表

物业维修基金使用申请

物业名称及地址 ： 物业管理单位 ；

物业公司联系人 ： 联系电话 ： 业委会联系人 ： 联系电话 ：

一、申 请 事 项 及 额 度

1.本次基金使用所涉及的楼幢号： 2.基金用途（请选择）：

□电梯的维修、更新 □屋顶补漏、楼顶更新 □墙面修补 □监控设施的改造维修 □电控门维修 □消防设施的改造维修 □大门、大堂的改造 □其他项目 上述申请事项现已过保修期。

3.根据物业服务合同约定，上述维修（更新、改造）费用不在物业服务费中列支。

4.物业结构类型 ；物业竣工后至今已使用年限 ；上述申 请事项现已过保修期；本次申请使用数额 元（附经费预算方案）。5.根据《物业管理条例》规定，将物业服务移交具有相应资质的专业物业服务单位：。

物业服务企业（法定代表人签名）：（盖章）：

第五篇：物业管理房屋维修方案

第十部分 物业设施、设备维修、维护方案

第一节 物业的维修养护

1．业主对物业专有部分的装修、养护行为不得妨碍其他业主的合法权益。

2．因维修、养护物业设备确需进入其他业主的物业专有部分时，业主或物业公司应事先告知相关业主，相关业主应给予必要的配合。

3．相关业主阻挠维修养护的进行造成物业损坏及其他损失的，应负责修复并承担赔偿责任。

4．发生危及公共利益或其他业主合法权益的紧急情况，必须及时进入物业专有部分进行维修养护但无法通知相关业主的，物业公司可向相邻业主说明情况，在居委会或派出所监督下进入相关业主的物业专有部分进行维修。事后应及时通知相关业主并做好善后工作。

5．因维修养护物业或者公共利益，确需临时占用、挖掘道路、场地的，应当征得建设单位、小区物业管理处和业委会的同意，并在约定期限内恢复原状。

6．建设单位应按国家规定的保修期限和保修范围承担物业的保修责任。建设单位在保修期限和保修范围内拒绝修复或拖延修复的，业主可以自行或委托他人修复，修复费用及修复期间造成的其他损失由建设单位承担。

7．本物业管理区域内的全体业主按规定缴存、使用和管理物业专项维修资金。

第二节 公共设施维护管理

（1）对共用设施设备进行日常管理和维修养护（依法应由专业部门负责的除外），保证共用设施设备能正常运行和使用，杜绝安全事故的发生。

（2）建立共用设施设备清册档案（设备台账），有设施设备的运行、检查、维修、保养记录。

（3）有设施设备操作规程及保养规范，按操作规程及保养规范开展工作。

（4）对共用设施设备定期组织巡查，做好巡查记录。需要维修，属于小修范围的，及时组织修复；属于大、中修范围或者需要更新改造的，向业主大会或业主委员会提出报告与建议，按有关规定办理。

（5）特种设施设备和测量仪表、仪器，按照政府有关规定，定期进行检测校准，使之符合相关规范。

（6）设备房保持整齐清洁，安全设施符合规范，无鼠害，无跑、冒、滴、漏现象，无堆积杂物；设备设施铭牌、标识，规范、统一、完整；操作规程、维护规范、管理制度上墙。

（7）各类管线有分类标识和流向标识，各类记录本、登记本（运行、维修、保养、交接班等）齐全，记录完整；监控记录可保存15天，并能正常回放。

（8）对小区内变压器、高层屋面、有安全隐患的健身设施、燃气调压站（箱）、水系沿岸等危及人身安全的部位设置明显警示标志，制定防范措施；对可能发生的各种突发设备故障有应急方案。（9）公共区域内的雨、污水管道每年检查、疏通1次；雨、污水井每半年检查、清掏1次；雨、污水管道及井发生堵塞应及时疏通；化粪池清掏每年至少1次，每季度检查1次，防止外溢。

（10）建立设备设施巡视制度，有专人巡视。配电室、排污泵等每日巡视至少两次，有巡视记录。锅炉房、热力站、空调机房、高压配电室、中控室等有专人24小时值守，值守人员每班工作时间不超过8小时。

（11）每日对园区路面、景观、小品、围墙（护栏）、窨井、健身设施、儿童娱乐设施、照明设施、门禁、周界报警监视系统等巡视1次。保证设施设备能正常使用，无安全隐患。

（12）设立日常消耗物料、备件仓库，保证日常维修的及时性。仓库有完善的管理制度，专人管理，物品分类码放。

（13）使用中水系统的，确保水质达到国家中水水质标准。（14）载人电梯日夜24小时正常运行。

（15）消防设施设备完好，可随时启用，消防通道畅通。（16）小区主要道路及停车场交通标志齐全。（17）路灯、楼道灯完好率不低于95%。

第三节 特种设备维护管理

1．电梯及自动扶梯

（1）保证办公楼至少一台电梯24小时运行，电梯和自动扶梯运行平稳，乘座舒适，电梯准确启动运行，停层准确。轿厢内、外按钮、灯具等配件保持完好。（2）电梯和自动扶梯应经有资质的检测机构检验合格，应由专业资质维修保养单位进行定期保养，每年进行安全检测并持有有效的《安全使用许可证》，在有效期内安全运行。

（3）应有专业人员对电梯保养进行监督，并对电梯运行进行管理，并应做好日常电梯运行的巡检与记录。

（4）电梯发生一般故障，一小时内专业维修人员应到场修理。发生电梯困人或其他重大事件时，物业管理人员应及时处理，专业维修人员应在30分钟内达到现场进行抢修。

2．空调系统

（1）对空调系统的维护保养应该按照规定的频次进行。（2）定期对空调系统进行检查，测试运行控制和安全控制功能，记录运行参数，分析运行记录。

（3）定期检查冷却塔风机变速齿轮箱、淋水装置、循环泵、电器控制箱，保证冷却塔及附属设施的正常运行和良好保养，提供符合要求的冷却水。

（4）定期对空气处理单元、新风处理单元、风机盘管、滤网、加湿器、风阀、积水盘、风机表冷器进行清洗和保养；定期清洗和更换空调机组的空气过滤器、冷凝水积水盘和冷凝水管道。

（5）定期进行循环泵、空调主机、冷却风机电柜主电路螺栓紧固，测试绝缘值，作好记录。

（6）定期对空调系统主机、水泵、电机、管道、膨胀水箱、集水器、分水器进行检查保养。（7）各种管道完好，阀件及仪表齐备，无跑、冒、滴、漏现象。（8）保证冷冻主机及附属设施的正常运行和良好保养，提供符合要求的冷冻水。

（9）保证采暖热水及附属设施的正常运行和良好保养，提供符合要求的采暖热水。

（10）对空调循环水质进行维护保养和水质分析，保证水系统内的水质符合国家标准要求。

（11）定期检查空调机组马达、风机的运转情况，记录运行参数。（12）定期安排对新风量、排风量的测定。（13）应考虑定期安排对空气品质的测定。（14）定期安排对风管系统的清洗。

第十一部分 小区房屋维修维护方案

第一节 房屋维修维护管理

1、每年1次对房屋共用部位及共用设施设备进行安全普查，根据普查情况制定维修和管理计划，上报委托方并组织实施。

2、对房屋共用部位进行日常管理和维修养护，保证房屋的使用功能和安全，杜绝安全事故的发生，填写检修记录和保养记录并确保记录的完整和真实。

3、根据房屋实际使用年限，适时检查房屋共用部位的使用状况。需要维修，属于小修范围的，及时组织修复；属于大、中修范围或者需要更新改造的，向业主大会或者业主委员会提出报告与建议，按有关规定办理。

4、每日巡查1次小区房屋单元门、楼梯通道以及其他共用部位的门窗、玻璃等，做好巡查记录，并及时维修养护。

5、保持公共区域玻璃、门窗配件完好，开闭正常，需要维修的两个工作日内完成；照明设施一般故障（损坏的灯座、灯泡、开关等）在两天内安排修复完成，其他故障5个工作日内完成，保证楼道照明灯具90%能正常使用；墙面、顶面粉刷层发现剥落或污损，应每1个月集中安排1次修补、除污；步行梯、楼房散水等设施，保持基本完好和使用功能，需要维修的，每1个月集中1次进行维修。

6、按照政府有关规定，每年进行1次房屋避雷检测，符合避雷规范要求。

7、对违反规划私搭乱建和擅自改变房屋用途的行为及时告知和劝阻，并及时报告政府有关主管部门。

8、小区主出入口设有小区平面示意图，主要路口设有路标。保持小区各组团、栋及单元（门）、户标志清晰。

第二节 房屋装修管理

房屋室内装修直接关系到物业安全和住户的生命安全等各方权益。因此，为加强物业管理，保证物业的完好和安全，保持物业辖区的整洁美观，维护全体业主的合法权益，本公司根据政府有关法规及《小区物业管理服务协议》的有关内容及要求，特制定以下装修管理规定：

1、业主在装修前，需按下列程序办理装修手续：提前七天向物业管理处提交书面申请，须认真填写装修项目、范围、标准、时间等，提供施工图和施工单位(队伍)名称、营业执照、资质证书及家装证原件，管理处在三个工作日内提交小区业主委员会批准，并给以答复。

2、根据业主房屋装饰装修时间的长短，需交纳装修保证押金。

3、业主有责任督导装修施工队伍到管理处办理“装修许可证”，经审核验证后，装修队伍需提供施工人员名单及身份证复印件，并到管理处办理小区临时“出入证”(施工人员交个人身份证复印件一份，免冠相片一张，工本费：人民币拾元，押金：人民币叁拾元)，将临时出入证佩戴在胸前，并在指定的区域内活动。

4、装修垃圾须袋装后堆放在指定地点，以便管理处统一清运。装修垃圾清运处置费为：按建筑面积为l00平方米以下的收300元装修垃圾清运费，建筑面积为100平方米以上至150千方米以下的收450元装修垃圾清运费，建筑面积为150平方米以上的收600元装修垃圾清运费。

5、装饰装修只限于购买或租赁房屋的室内，不得超出该室内，不得将楼面公共走道纳入自己的装修范围。

6、本物业禁止加封阳台窗，禁止对阳台窗户及任何部位楼宇外部加封防盗笼、网等设施，禁止加设雨蓬，禁止以任何形式改变楼宇外部形象的—致性。

7、需安装空调机时，应事先与管理处联系，为保持房屋外观统一、整洁、完好，应在管理处指定的位置和指导下进行安装。

8、禁止改动阳台、门、窗等原有设计及外观款式、颜色，避免造成与楼宇外观的不一致性。

9、禁止拆改原房屋的立柱，内外承重墙、梁、楼板等主体结构部件及公共设施。正常使用室内配套设施设备。

10、禁止改动给排水管道、水电系统，以及抽油烟机孔。特别是卫生间不得有任何改动。

11、根据煤气公司安全管理的有关规定，禁止以任何形式封闭煤气管道及煤气表。禁止改动煤气管道。

12、装修室内，楼顶、地面不应凿除原水泥面层，地面禁止使用超过12mm厚度的地砖，22mm厚度的大理石、花岗岩等硬质装饰材料。

13、禁止将装修材料和装修垃圾堆放在楼道，妨碍楼道通行和消防通道的畅通。

14、严禁将垃圾倒入下水管道内或将生活污水由雨水管道排出。

15、禁止从外墙吊运物件；装修材料不允许集中堆放，不允许超过楼面承重负荷。

16、阳台禁止装饰装修，禁止堆放大件装饰材料。

17、在装修期间，禁止在小区内生火煮饭。施工现场，严禁使用电、炉、煤气等明火，防止火灾事故的发生。禁止施工人员在小区内留宿。

18、装修时间

装饰装修工作时间为周一至周五上午8：00--12：00，下午 14：00--19：00；周六至周日上午：9：30--12：00，下午14：00--18：00，不得在其它时间施工，以免影响他人休息。

19、装修期限

初级装修工程为30天，中级装修工程为45天，高级装修工程为60天。确需延期装修，应提前办理延期手续及补交保证押金。所购房屋在一年内须进行初次装修。

20、房屋装饰装修应填写《装修申请表》，经管理处审核后方可进行装修，并遵守本规定。若未办理装修手续擅自装修的，除补办装修申请外，还须缴纳违约金：人民币壹仟元。

21、业主未按《装修申请表》内容进行装修的，扣违约金人民币壹仟元，情节严重者，追究其法律责任。

22、装修垃圾实行袋装化管理，禁止将装修垃圾放入生活垃圾桶或堆放在公共楼道及小区四周，装修垃圾应统一放置在指定地点(有标识)。否则，除承担政府执法部门的处罚外，还要向管理处缴纳违约金人民币贰佰元。

23、搬运材料要爱护楼梯、走道等公共设施设备，撞伤他人或损坏公共部位等由业主负责赔偿和修复。

24、装修施工造成的管道堵塞、渗漏水、停电、损毁他人财物或公共设施等，由业主负责修复和赔偿。

25、禁止乱搭乱接公用水、电线路，违者扣违约金。

26、严禁随地大、小便，违者对大便者罚款人民币伍佰元，小便者罚款人民币贰佰元。

27、业主在装修期间，需交纳装修保证押金。

28、装修保证押金是为保障广大业主及住户利益不受侵害，是业主及装修施工方遵守本规定的经济保证，要求文明施工，注重施工质量。业主聘用装饰装修人员违反有关规定，给广大业主及住户生活带来不便或造成损失的，将从业主装修保证金中扣除，同时，造成责任事故的由业主负责。

29、装修保证押金：

(1)装修工期30天以内，保证金额为壹仟元整；

(2)装修工期在30天以上45天以内，保证金额为贰仟元整；(3)装修工期在45天以上60天以内，保证金额为叁仟元整； 30、装修管理费用

根据中华人民共和国建设部第110号《住宅室内装饰装修管理办法》的有关规定收取装修管理费用。

此项费用按照《装修申请表》申请装修天数计，每天收取装修管理服务费l0元，装修延期每天收取装修管理服务费15元。(费用由装修单位交纳)

31、竣工检查

业主房屋装修完工后，应在一周内将竣工图及竣工资料送报管理处存档，以便查证。同时，管理处将组织技术人员进行检查认可后。如无违规违章情况或妨碍他人正常使用物业的现象(如渗漏、堵、冒等)，交付业主正常使用半年后方可退还装修押金。